为啥有些“鬼城”，房价成了全市最高

随着中国城镇化的狂飙突进，各地涌现出的“鬼城”，一度成为中国楼市的一大伤疤。

然而现在回过头来看，也有一些“鬼城”被搞活了，成为新城新区的典范。

第一财经最近有篇报道很有意思，标题是这样的：

文章写了郑州郑东新区、贵阳观山湖区、昆明呈贡新区等三个案例，这三个新区曾经因为超前建设、空置率过高，一度被媒体称为“鬼城”、“空城”，特别是郑东新区，曾被媒体调侃为“全国最大鬼城”。

然而如今，这三大“鬼城”全部逆袭了：

据第一财经报道，郑东新区2019年GDP为1139.63亿元，跃居全市第2位，入驻人口达150万。

贝壳网数据显示，目前郑东新区是郑州房价最高的区，一手房单价大多在每平方米3.5万元左右，二手房均价也超过2万，而原来的市中心（中原区）才1.3万元左右，价差拉得非常大。

在贵阳，观山湖区同样是全市最具活力的新区，2019年GDP增长10.7%；固定资产投资增长10%，增速排名全市第一；规模以上工业增加值增长123.3%，增速排名全市第一；一般公共预算收入完成53.8亿元，增长6.7%，总量排名全市第一。（据第一财经）

房价方面，观山湖区同样是全市的制高点，二手房均价达到1.1万，也明显超过贵阳原来的市中心。

2012年时，贵阳老城区房价不到6000元/平方米，观山湖区（原来叫金阳新区）不到5000元，但如今观山湖区一手房已达到15000~16000元，而老城区的次新房普遍才八九千，和观山湖区的差距很大。

也就是说，8年时间，观山湖区这个“鬼城”的房价涨了近三倍，远远超过贵阳的平均水平。

昆明呈贡新区的情况也类似。2010年，呈贡被外界评价为“这是一座用巨额资金堆起来的空城”。但没过几年，情况就发生了变化。

2013年地铁1号线南段开通后，呈贡与昆明市中心联系度直线盘升。2016年，位于呈贡的高铁昆明南站投入使用。随着地铁、高铁双“轨”开通，呈贡渐渐摘掉了“空城”的帽子，实现了从“空城”到“轨城”的蜕变。

回答本文的主题，为啥有些“鬼城”，房价成了全市最高？我的看法是这样的：

观察这三个逆袭的“鬼城”，都有一个共同点，那就是全部全位于省会城市，而省会城市在全省就是“抽水机”的角色，人口和产业绝对是净流入状态，所以这类“鬼城”可变性很强，是可以靠增量人口填满的。

而且，这些“鬼城”和老城区的距离都很恰当，一般都在10到20公里之间，这个距离其实很近，老城区的资源比较容易导入。

我们之前统计过各大城市的通勤半径，《中国城市“通勤半径”排名：买房的边界值都在这了》，发现中国绝大多数城市的极限半径就是20到40公里之间。所以，以上三个“鬼城”都处在很安全的通勤区间。

另外还有一点很重要，这些逆袭的“鬼城”，当地政府都注入了不少行政资源。为了支持新区开发，河南省政府搬迁了郑东新区，贵阳市政府搬到了观山湖区，昆明市政府也搬到呈贡新区，还在当地修建了高铁站和大学城。

所以，为了开发新区，这些城市的政府都是义无反顾、下了血本的，连政府大楼都搬过去了。像这样的“鬼城”，规划和建设超前一点很正常，但绝对不能叫“鬼城”。下次遇到这类让政府舍得下血本的“鬼城”，啥也别问，买就对了。

但是请注意，其他那些“鬼城”，如果不在人口净流入的大城市，或者是离母城太远且没有注入真金白银的高等级资源，就要警惕了。

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